尤文图斯官方商城:房地產買賣中的二三事

尤文图斯队标 www.bewwpb.com.cn 2019-10-10 00:23:10 馬立國律師

案情回顧:2015年10月25日,張女士(買方)通過某中介公司介紹購買李先生(賣方)位于普陀區蘭溪路上住宅房一套,面積120平方,雙方約定總價款為人民幣450萬元整。當日,雙方簽訂了正式的《上海市房地產買賣合同》(買賣合同)并支付了首期房價款計人民幣140萬元整。買賣合同約定,李先生房屋現有銀行抵押人民幣90萬元整,需要張女士用銀行轉按揭的方式進行滌除后過戶。合同中對買賣雙方的違約責任亦做了詳細約定。在簽訂買賣合同后第二天,買賣雙方赴銀行辦理貸款以及轉按揭手續,嗣后,銀行經審查通過了張女士的轉按揭申請。但之后張先生始終不予出面配合,致使張女士無法辦理過戶手續。隨后,張先生將該房屋重新在市場上以更高的價格掛牌銷售。2016年3月份,張女士接到銀行電話,因銀行政策發生變化,此前她的的轉按揭申請條件已不符合最新政策,將會被退回。張女士接到通知后多次嘗試與李先生溝通,李先生卻置之不理。協商無果,張女士無奈,向人民法院提起訴訟。

馬立國律師解析:

2015年至今,北、上、廣、深等一線城市的房價和成交量呈現出瘋狂之模式,房地產買賣糾紛也隨之如雨后春筍般凸顯出來。在個別區域中樓盤,短短一個月的時間,一套房產的市價可能就相差幾十甚至上百萬元,面對如此大的價格變化如此大的誘惑,部分賣房者,難免心理失衡,想盡一切辦法拖延履行合同甚至拒絕履行合同。但是合法、自愿的社會交易活動均應受到法律的?;ず凸嬤?。關系著人民群眾基本生活需要的住宅亦不例外。所以依法、自愿簽訂的房地產買賣合同,當事人雙方均有義務誠意履行。

根據合同法第一百零七條,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。原則上,賣方因個人原因無故不配合買方辦理房屋的過戶手續,已經構成實質性違約,買方可依簽訂的買賣合同和合同法的有關規定,依法起訴請求法院判定賣方履行買賣合同;亦可請求法院判定賣方履行買賣合同的同時,請求判定賣方賠償因此而造成的損失;或者買方單方通知賣方解除已簽的買賣合同,并依法起訴,使賣方承擔合同約定中的違約責任以及由此造成的買方的其他損失。

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但在本案中,因銀行政策發生變化,此前買方的轉按揭申請條件已不符合最新政策,將會被退回。亦即本合同中,除非賣方自行滌除現有抵押或者買方替賣方滌除現有抵押,則本合同已履行不能。而造成此合同履行不能的原因,除銀行政策的變動外,賣方的無故拖延和拒絕履行是主要原因,賣方應為此承擔主要責任。所以,買方應依合同法的規定和雙方所簽訂的買賣合同的約定提起訴訟,使賣方承擔合同約定中的違約責任以及由此造成的買方的其他損失。???